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Historique

Bien que des textes de loi existent en matière de vente d'immeuble depuis 1804 (Code Civil), le législateur a estimé nécessaire d'intervenir, sans modifier l'existant, pour améliorer la protection de l'acquéreur.

La nécessité d'assurer l'information de l'acquéreur quant à la superficie du lot vendu et de garantir à celui-ci la contenance du bien, relevait, avant la loi Carrez et pour les locaux anciens, du seul domaine du Code Civil.

Le principe était le suivant :
"La vente est parfaite entre les parties dès qu'on est convenu de la chose et du prix" (art. 1583 Code Civil).

Les parties sont libres de déterminer, conventionnellement, les conditions de ventes, et la surface n'est pas, en droit commun, un élément nécessaire à la validité de la vente.
Toutefois, "le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu'elle est portée au contrat" (art. 1616 Code Civil).

Il résulte de ces deux dispositions :
L'immeuble vendu sans indication de contenance, doit être délivré tel qu'il est avec ses accessoires et dépendances.
Les parties ne peuvent se prévaloir de sa contenance réelle pour demander la réolution de la vente ou exiger une modification du prix.
Par contre, si l'insuffisance de contenance révélée rend le bien impropre à l'usage auquel le destine l'acquéreur, celui-ci peut invoquer une erreur, ou le dol du vendeur, et poursuivre la nullité de la vente.

Quand l'immeuble est vendu avec indication de sa contenance, et qu'une différence apparaît entre la surface indiquée et la surface livrée, deux hypothèses sont à envisager selon que la superficie précisée est indifférente, ou, est essentielle à la volonté des parties.

Le Code Civil opère en effet une distinction importante, en l'espèce, relatée sous les intitulés suivants :
la vente est consentie pour un prix global : n'étant pas généralement considérée par la Jurisprudence comme une condition déterminante pour les parties. Le principe est donc que l'excédent comme l'insuffisance de surface par rapport à celle prévue par le contrat ne donne pas lieu à modification du prix tant que la différence reste raisonnable et ne dépasse pas 1/20ème.

Par contre si la différence dépasse 1/20ème, l'acquéreur a droit à une diminution de prix, et , le vendeur, en théorie, à droit à un supplément de prix (En fait, l'acquéreur a le droit d'opter entre payer le supplément de prix, ou demander la résolution de la vente).
A noter que la différence d'1/20ème se calcule non sur la différence de surface, mais sur le prix de vente (art. 1619 Code Civil).

La vente est faite à raison de tant la mesure (prix au m²) : les parties ont manifesté l'importance qu'elles ont attaché à la surface de l'immeuble. En ne délivrant pas le bien suivant la contenance prévue le vendeur manque à son obligation.
L'acquéreur peut exiger la quantité indiquée au contrat (art. 1617 Code Civil). Si la chose est impossible, le vendeur est obligée de souffrir une diminution proportionnelle du prix de vente. A l'inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément de prix, ou de se désister mais uniquement si cette différence est supérieure au 1/20ème (art. 1618 Code Civil).
Ces actions en résolutions de vente, en diminution ou en supplément de prix doivent être intentées dans l'année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance.
L'action en résolution donne lieu à restitution du prix et frais du contrat, ainsi qu'éventuellement à des dommages-intérêts.

Les dispositions ci-dessus exposées, des articles 1617 et suivants du Code civil, ne sont pas d'ordre public. C'est pourquoi jusqu'à présent, il est inséré, dans la plupart des actes de vente, une clause de non-grantie de contenance, fusse-t'elle supérieure à 1/20ème .
La jurisprudence considère ces clauses valables tant qu'il n'y a pas fraude ou dol.
Il est toutefois à signaler que depuis la Loi du 4 janvier 1978, ces clauses sont réputées abusives lorsque le vendeur est un professionnel.

L'article 1er de la Loi Carrez instaure donc le rétablissement, au sein de la Loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété d'immeubles bâtis, de l'article 46 :
" Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette partie de lot ".

Le but du législateur étant une meilleure information de l'acquéreur, notamment dans l'optique d'un consentement éclairé de celui-ci au contrat, il a tenu à imposer cette mention le plus en avant possible de la transaction.
La Loi vise toute vente amiable, aux enchères, forcée, par adjudication, … quelque soit son rédacteur et à titre onéreux. Y échappent donc les donations, apports en société, partages …

 


   
 
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